随着大连楼市日益对外开放，对房屋的承租或出租已成为境外人士及公司在大连居住消费乃至投资的一项重要内容。本报经常接到电话、信函，咨询有关法律问题及其注意事项。为满足境外人士的需求，本栏目委托涉外房地产专业律师事务所就境外人士及公司在大连房屋租赁（包括承租及出租）过程中经常遇到的诸多问题进行详细说明和分析，以期对境外人士和公司在大连进行房屋租赁活动有所帮助。
对中介公司的委托
房屋中介公司凭借其广泛的房源信息及较为专业的各项服务，在房屋租赁交易中发挥着重要的作用，对境外人士和公司来说，无论是将自己名下房屋出租，或是承租房屋，用于居住或设立办事处、代表处、分公司等，由于对大连市房屋租赁情况不甚了解，委托一家正规、专业的中介公司就显得尤为必要。
与以上案例类似的中介公司违规操作情况很多，为此提醒境外人士和公司，无论是作为业主将房屋出租还是打算在大连承租物业，在委托中介公司时，都应注意以下几点：
１、委托依法成立的中介公司及具有法定资质的房地产经纪人根据规定，依法成立的房地产中介公司已就其经营资质获得了县级以上房地产管理部门的审查批准，并进行了工商登记及领取了营业执照；同时，提供房地产经纪人服务的经纪人也必须是取得《房地产经纪人资格证》的人员。大连目前仍存在着某些公司借用非本公司人员之《房地产经纪人资格证》以达到通过资质审批目的的行为。因此，在决定委托中介公司之前，核查该公司及具体工作人员的有关资质证明非常重要。
２、认真签署对中介公司的委托书或房地产中介服务合同。
与中介公司之间的委托书或房地产中介服务合同，是确定委托人与中介公司之间权利、义务的首要法律文件，同时也是委托人追究受托人有关责任的法律依据。
因此，境外人士或公司在与中介公司约定委托、服务的具体内容时，务必做到以下几点：
（１）根据自身实际情况，具体订立委托事项，避免单纯使用“与租赁有关的所有事宜”等类似含义模糊的语句，明确规定中介公司就房屋享有的权利范围；
（２）明确约定委托、服务的期限，如以租赁期结束为期限或以成功签署租赁合同为期限等；
（３）就租赁涉及各事项全权委托中介公司的，应特别约定中介公司的定时告知租赁有关情况（包括承租人是否按时履行租赁合同约定的各项义务、租赁房屋使用情况、承租人提前退租等）的义务；
（４）明确约定中介费的收取，根据规定，房屋租赁代理费的收取，应按半月至一月成交租金额由租赁双方协商一次性支付。
租赁合同的签署
无论是对于出租方还是承租方，租赁合同都是维护自身合法权益、最大限度避免损失发生的最重要法律文件，因此，订立并签署一份内容周全、符合实际、权责明确的租赁合同对租赁双方来说都非常重要。大连市现行的２０００版租赁合同标准文本中对租赁双方的权利、义务做出了较为全面的基本规定，但在实际签署中，境外人士和公司在分别作为出租人或承租人签署租赁合同时，除上述标准合同中的基本约定外，还应注意以下几个方面：
１、作为出租人的注意事项
作为出租人，在将名下房屋出租过程中，面临的最大风险为房屋及其原有设备的损坏以及承租人不支付或不完全支付租金和其他相应费用。因此，境外人士在签署租赁合同时应注意如下几个方面：
（１）租赁保证金的收取及作用应于合同中明确约定承租人支付租赁保证金（一般相当于三个月的租金）的义务，以及出租人在承租人拖延支付任何应付费用达一定期限后，从上述租赁保证金中予以相应抵扣的权利。同时还应规定，承租人在出租人进行抵扣后，在规定期限内将租赁保证金补充完整，否则应就抵扣金额缴纳一定数量的滞纳金的义务。（２）停止水、电、煤等供应的保障措施在实际情况允许的条件下，应于合同中明确约定在发生承租人拖欠任何应付费用达一定期限后，出租人享有的停止承租房屋水、电、煤供应的权利。此外，为防止承租人使用国际长途电话而拒付高额电话费的情况发生，建议承租房屋仅开通国内电话，如承租人需使用国际电话的，除租赁保证金外，应就电话费另行支付保证金。
（３）承租人恶意“失踪”的处理方法应于合同中明确载明出租人将房屋交付承租人时的状况以及房屋内设备的详细情况以作为承租人向出租人交还房屋时核对财物的依据。同时约定，当发生承租人在租赁当中无故连续停止对租赁房屋的使用达一定期限，且承租人恶意使出租人无法与其取得联系时，出租人有权在第三方（如物业管理公司、公证机关）在场的情况下，将承租人留存于房屋中的物品、设备进行清点，并制作清单后，搬离承租房屋，由此发生的所有费用，包括公证费、保管费等均由承租人承担。
（４）承租人的告知义务境外人士和公司委托中介公司全权负责租赁所有事项的，还应在租赁合同中约定当发生类似于承租人在租赁期限内，根据合同约定决定中途退租（解除租赁合同），或擅自解除合同，或根据租赁合同约定转租等重大事项时，承租人对出租人的提前书面告知义务，即承租人仅将上述决定告知中介公司的，不视为出租人亦已同时知道该项决定。
２、作为承租人的注意事项作为承租人，其在租赁过程中面临的最大风险，应为租赁房屋不再具有或不再完全具有租赁合同中约定的用途和功能，从而影响了承租人原有租赁目的的实现。因此，境外人士作为承租人签署租赁合同时，应注意如下几个方面：
（１）房屋用途的持续性约定就租赁房屋及其附属设备在交付时的状态进行明确的约定，同时约定因非承租人原因发生租赁房屋不再适合双方在租赁合同中约定的用途时（如：各种能源供应的中断达一定期限、因房屋本身原因，导致双方约定的承租人经营所必需之设备不能正常使用或安装等），承租人有权解除合同，并视出租人过错程度，追究出租人违约责任。
（２）设立办事处时的特殊约定一般的租赁合同中，通常对承租人的转租权加以限制或禁止，承租人违反该种限制或禁止的，应承担一定的违约责任。因此，当海外公司欲在上海设立办事处分公司（以下统称“办事处”）等，在设立之前，先以将成立办事处之工作人员或其他公司名义签署租赁合同，将承租房屋用于申请成立办事处之用时，应于租赁合同中明确约定，待办事处成立后，即发生现有租赁合同承租人的自动变更，或由新的主体和出租人按照现有租赁合同的内容重新签署租赁合同，该种变更不视为承租人的转租行为。
（３）工作期限的特殊考虑租赁合同中通常会约定，承租人在租赁期限内提前解除合同应承担一定的违约责任，因此海外人士租赁房屋仅用于在上海市工作居住之用的，应事先考虑到在上海工作时间的确定性，并以此为依据订立租赁期限，最好能与出租人约定，如承租人在租赁期限内发生因工作调动而离开上海市的，承租人有权提前解除合同，或承租人有权在寻找到另一名继续承租者的前提下提前解除合同而不视为承租人违约。
（４）高档办公楼、商铺租赁的复杂性海外公司在上海市租赁办公房或商铺进行经营时，通常办公、商铺物业之业主已事先准备好内容非常详细及完备的用于大厦所有承租客户的统一标准合同，该类合同要比上述２０００版租赁合同复杂得多，所涉及的内容也面面俱到，非常繁杂。因而，虽然多数规模较大的正规中介公司均设有法务部，但基于其在租赁关系中的中立地位，无法更充分地保障承租人在租赁合同中的权利，因此，在这种情况下，承租人委托专业的律师事务所对办公楼、商铺业主提供的标准文本进行审核并出具意见，同时参与双方有关租赁合同的谈判，这对最大限度地维护承租人的利益以及合理地促成双方合同的签署，是非常必要的。
如何安全、如期地收到租金
对境外业主来说，如期、安全地收到租金是出租房屋的全部目的所在，对于身处境外的个人业主，或在上海市内未设有任何分支机构的境外公司，更应在租赁之前对此问题进行周全的考虑。一般情况，境外人士和公司可以在大连市委托专业的律师事务所或规模较大、信誉良好的中介公司代收租金并汇至境外，其工作可以包括：
（１）代收租金。（２）收取租金后，持租赁合同、营业执照、身份证明等文件至税务部门缴纳税金（一般情况，境外公司缴纳的税金为租金收入的１４．５％，其中５％为营业税，扣除营业税后的１０％是综合税；个人为５％）、取得税单并向税务部门说明租金需汇至境外，向该税务部门申请签发有关批准文件。（３）持以上税单及税务部门的批准文件至有关银行办理租金换汇及汇出手续。
将收取租金的工作委托给专业的机构办理，可以极大地减轻境外业主收取租金的麻烦，此外，如委托律师事务所代收租金的，同时也可在委托内容中增加律师向承租人催收租金，就其迟延行为签发律师催款函等委托内容，从而保证境外业主合法权益的及时维护。 |
