【讲评要点】

　　1.商务环境的完善程度、与写字楼的匹配度、配套设施的分布布局、未来的发展趋势，是评判写字楼商务环境优劣的四大要素。

　　2.营造写字楼商务环境的方法有哪些？

　　3.贸易企业、IT企业、投资公司应根据企业特质，选择合适的商务环境。

　　4.开发商的资质、物业管理的水平、商业配套的规划、市政规划的方向是影响商务环境发展的四大细节。

　　【专家讲评】

　　成就商务环境的四大要素

　　一直以来，投资者对于写字楼的关注视角仅仅停留在写字楼开发、设计、功能、建设、租赁等层面，没有涉及到商务环境与写字楼投资价值的分析，实际上良好的商务氛围对写字楼品质的提升起到了事半功倍的效果。

　　随着北京写字楼的高速发展，商务环境的优劣越来越受到使用者的重视。不管是租得起或买得起高档写字楼的实力派公司，还是只能在中低档写字楼暂时屈居的成长型企业，他们对自己每天置身其中的商务办公环境都非常注重。

　　对于投资者而言，如何判定写字楼商务环境的优劣，中海首佳商业设计公司总经理徐毅认为,可以从以下几点进行准确的评判。

　　1.商务环境的完善程度。投资者在选择写字楼时不能孤立地考虑项目本身的软、硬件设施，同时一定要考察项目所在地段商圈的配套设施是否齐全，即外部的商务环境如何。

　　商务环境所蕴含的范围很广，包括商场、公寓、酒店、商务中心、培训中心，以至金融机构、票务、旅行社、邮局，甚至连干洗店、诊所等配套设施是否能一应俱全。成熟的外部环境可以让在此办公的商务人群享受到最便利的商务服务，也有利于写字楼项目自身的品质提升。

　　2.商务环境与写字楼的匹配度。“没有梧桐树，招不来金凤凰”的谚语表明了投资环境的重要性，而写字楼则是凤凰落脚的“金枝”。因此，商务环境必须要和写字楼本身的品质相匹配，即根据写字楼目标客群的商务需求营造合适的商务氛围。

　　目前，市场上不乏有些写字楼的品质一流，但周边商务环境仍处于发展阶段，无论是商务活动还是餐饮娱乐，均达不到商务人士的基本要求，写字楼和商务环境的匹配度上存在很大的差距。与此同时，为了给客户营造舒适的办公环境，写字楼也要适当的与商业设施所分离，保证商务活动不会受商业经营的影响。

　　3.配套设施的分布布局。作为提升写字楼品质的商务环境，必须在量上保证能支撑整个区域商务活动顺利开展，为各类商务人群提供便捷的商务氛围。同时，商务环境不能没有规划，而要根据本区域的商务活动特点进行合理的布局，提供各种类型的服务保障，使商务活动得到可持续性的发展。

　　各种类型的配套设施必须根据写字楼所在区域的实际情况，按照一定的百分比进行合理的布局，否则就会出现餐饮娱乐、服务机构、购物中心等相关设施的一窝蜂建设，既不利于良好商务环境的形成，也不利于写字楼品质的提升。

　　4.商务环境的发展趋势。购买写字楼的客户，除了要评判写字楼本身产品品质的优劣外，还要明确其商务环境未来的发展趋势是否有利于写字楼的升值，以及商务办公活动的顺利进行。

　　在北京房地产市场赫赫有名的某项目，就是因为商务环境的变化而导致了写字楼品质的改变。该项目在运营初期，对写字楼底商的业态规划上，采取当时超前的精品专卖店形式，并在每个专卖店里配以独立收银系统，希望以此引领商业地产发展的潮流。但是由于其商业规划的超前性，导致了“曲高和寡”、经营不善的局面。此后，该项目的底商改变经营思路，采取小商品市场的规划模式，虽然提高了商业经营的业绩，但其写字楼的品质却迅速下降，导致了写字楼租金的下滑态势。因此，投资者在购买写字楼产品时，一定要了解未来商务环境的发展趋势，将风险防范于未然。

　　营造写字楼商务环境的三大方法

　　投资者在选择写字楼时，其内、外部配套设施的合理组合，不仅决定了写字楼商务环境，也决定了写字楼的投资价值。在商务环境的营造上，北京高力国际物业服务有限公司商业代表部助理董事赖绍武分析，不同的写字楼项目可以根据项目本身的特点，采取不同的运作模式来营造舒适的商务环境。

　　1.提供一站式服务。对于实力雄厚的写字楼项目，在商务环境规划上可以采取全方位、整体式设计，将大体量的写字楼、公寓、商业，以及相关配套设施如饭店、会议、娱乐、健身场所集合在同一区域内，实现一站式服务，让客户随时可以享受到商务活动的便捷性和舒适性。

　　位于东二环朝阳门立交桥西南角的凯恒中心，就是这种类型的典型代表。凯恒中心占地7.65公顷，总建筑面积50余万平方米，汇聚国际顶级写字楼、超五星级酒店、国际会展中心、高级公寓等四大部分为一体。同时，写字楼更规划了5层高档国际商铺。凯恒中心几大功能区之间相互协调、相互配合，为在此办公的各界人士提供了商务、会展、娱乐、生活、购物等一站式享受。

　　2.利用已有的商务环境。有些写字楼并不刻意建造面面俱到的商务配套设施，而是充分利用所在商圈已存在的成熟商务环境，选择于此的客户既可感受到纯粹的办公氛围，又可以享受到便利的商务生活。

　　位于CBD核心区域的新华保险大厦就是个中翘楚。新华保险大厦本身只有一些基本的商业配套，但它可以利用周边区域的商务设施，如LG大厦所持有的20万平方米的商业配套，满足新华保险大厦自身客户的商务需求，营造同样完善的商务工作氛围。

　　3. 内外环境的有机结合。另外，投资者除了要分析写字楼外部商务氛围外，项目本身内部环境的优劣也是不可小觑的关键因素。写字楼的内部配套设施、楼层层高、空调系统、办公室的合理分隔、人性化服务、以及新科技的运用，都是写字楼的内部商务环境不可或缺的组成部分。而良好的内外部环境所产生的“合力作用”，也会为写字楼的品质提升带来锦上添花的效果。

　　三类企业如何根据商务环境选择合适的写字楼

　　购买写字楼的客群可以分为个人投资者和大型的投资公司，不同的目标客户对于写字楼商务环境的要求也各不相同。个人投资者一般会比较注重写字楼项目本身所涵盖的商务环境如何，即是否拥有完备的配套设施、是否形成良好的商务工作氛围，是否拥有人性化的物业管理和综合服务。而大型投资公司除此之外，还会看中项目所在区域的规划方向、发展态势和商务氛围，从整体上把握写字楼商务环境的好坏。

　　徐毅认为，不同类型的企业应该根据不同商圈所形成的独特商务氛围，以及所面对的目标客户群体，选择合适的写字楼项目。

　　1.贸易型企业

　　贸易型企业所针对的客户主要是世界一流的企业，为了方便商务活动的开展，贸易型企业应选择CBD区域作为自己的选址之地。这是因为，CBD作为北京的中心商务区，成为众多外资企业、合资公司、国内顶级机构的集中地，而其周边的配套设施也是有口皆碑的。

　　此外，CBD区域集中了大量金融、商贸、文化、服务机构以及大量商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境，便于商务活动的开展。因此，CBD成为了国际国内金融、跨国公司及商务服务机构的所在地。而贸易型企业选择CBD区域的写字楼，可以利用其完善的商务环境和服务业态，促使商务洽谈和商务交往的顺利进行。

　　2.IT类企业

　　IT企业作为高科技型企业，对于科研成果和人才资源的需求是非常强大的。而中关村作为中国的硅谷，周围聚集了众多知名的大专院校、科研院所，为IT类企业提供了完备的人才环境、科研环境、学术环境。同时，海淀区政府针对为高科技企业服务的指导思想，为入驻企业提供了“三减三免”的利好政策，如此良好的办公环境，将为IT型企业创造良好的发展空间和创业契机。在中关村独特的文化氛围和商务环境的影响下，IT型企业可以更好的发挥自己的所长，创造出更多、更好、更强的信息化、高科技、一流品质的高端产品。

　　3.投资型企业

　　对于投资型企业而言，主要合作伙伴是银行、证券公司、保险公司、基金公司等金融类企业，而众多金融型企业的汇集之所——金融街将为投资型企业提供完备的商务环境。

　　金融街的地理位置得天独厚，踞守二环和长安街交通要道，同时身处北京政务区，是各大部委云集之地，加之此地悠久的金融渊源，使之聚拢了大批金融、电信、保险、证券企业。金融街作为中国的金融管理中心，资金管理规模巨大。区域内企业管理的总资产达13万亿元，控制着全国90%的信贷资金和65%的保费资金的运用。金融街及周边地区拥有530多家知名企业和机构，其中包括9家全国性商业银行的总部，58家中央直属企业，19家上市公司，另外还有38个中央部委机关及金融监管机构，是中国经济决策中心和信息中心。选择金融街作为办公之处的投资型企业，可以利用金融街便捷的交通优势和优良的商务环境，便于企业自身的成熟和发展。

　　影响商务环境的四大细节

　　对于个人和机构投资者而言，除了根据自己企业所属的性质，以及商务环境选择合适的项目外，更要关注写字楼的具体细节问题。这是因为写字楼项目的某些细节因素，不仅会影响到商务环境还会影响到写字楼自身的投资价值。赖绍武指出，这些细节因素，主要有以下几点:

　　1.开发商的资质。开发商的开发实力将决定整个项目的品质水准和未来的成功与否，而知名的开发商所存在的品牌效应，也有利于吸引更多的投资客户，有助于商务氛围的形成和写字楼品质的提升。

　　2.物业管理的水平。在写字楼市场硬件同质化的时期，物业管理将成为写字楼的制胜法宝。优良的物业管理，将为写字楼营造良好的办公环境，有助于写字楼内、外品质的统一，是商务环境需要重点考虑的因素之一。

　　3.商业配套的规划。即写字楼里的商业配套是否能满足在此工作的商务人士的需求，其规划的比例是否为最优的选择，是否会形成良好的内部商务环境，都会对整个写字楼的品质提升起到至关重要的作用，也是考量商务环境优劣的重要因素。

　　4.市政规划的方向。投资者在选择写字楼时，同时要注意未来的市政发展规划，是否会有利于写字楼商务环境的营造和投资价值的提升。市政规划的方向将对未来的商务环境的变化和发展，起到至关重要的作用。

　　讲解专家

　　徐毅

　　高级商业咨询师，MBA，1989年毕业于南京航空学院计算机系。现任(中日合资)中海首佳商业设计有限公司总经理，中国商业地产联盟副主任专家委员、中国购物中心专业委员会专家委员；曾任北京市商委商业顾问、北京特色商业街发展规划及设计顾问、中商流通生产力促进中心主任助理兼行业发展总监、北京富基旋风科技有限公司首席运营官、中美合资优航(UNIMAC)计算机系统有限公司总经理。

　　赖绍武

　　毕业于加拿大卑斯理工大学(British Columbia Institute of Technology)。现任北京高力国际物业服务有限公司商业代表部助理董事。曾服务的客户包括雷曼兄弟、迪斯尼公司、荷兰国际集团、美泰公司、JD Edwards、惠普公司、美国强生、DHL、联邦快递等跨国企业。

　　对于个人和机构投资者而言，除了根据自己企业所属的性质，以及商务环境选择合适的项目外，更要关注写字楼的具体细节问题。这是因为写字楼项目的某些细节因素，不仅会影响到商务环境还会影响到写字楼自身的投资价值。赖绍武指出，这些细节因素，主要有以下几点：

　　1.开发商的资质。开发商的开发实力将决定整个项目的品质水准和未来的成功与否，而知名的开发商所存在的品牌效应，也有利于吸引更多的投资客户，有助于商务氛围的形成和写字楼品质的提升。

　　2.物业管理的水平。在写字楼市场硬件同质化的时期，物业管理将成为写字楼的制胜法宝。优良的物业管理，将为写字楼营造良好的办公环境，有助于写字楼内、外品质的统一，是商务环境需要重点考虑的因素之一。

　　3.商业配套的规划。即写字楼里的商业配套是否能满足在此工作的商务人士的需求，其规划的比例是否为最优的选择，是否会形成良好的内部商务环境，都会对整个写字楼的品质提升起到至关重要的作用，也是考量商务环境优劣的重要因素。

　　4.市政规划的方向。投资者在选择写字楼时，同时要注意未来的市政发展规划，是否会有利于写字楼商务环境的营造和投资价值的提升。市政规划的方向将对未来的商务环境的变化和发展，起到至关重要的作用。

　　讲解专家

　　徐毅

　　高级商业咨询师，MBA，1989年毕业于南京航空学院计算机系。现任(中日合资)中海首佳商业设计有限公司总经理，中国商业地产联盟副主任专家委员、中国购物中心专业委员会专家委员；曾任北京市商委商业顾问、北京特色商业街发展规划及设计顾问、中商流通生产力促进中心主任助理兼行业发展总监、北京富基旋风科技有限公司首席运营官、中美合资优航(UNIMAC)计算机系统有限公司总经理。

　　赖绍武

　　毕业于加拿大卑斯理工大学(British Columbia Institute of Technology)。现任北京高力国际物业服务有限公司商业代表部助理董事。曾服务的客户包括雷曼兄弟、迪斯尼公司、荷兰国际集团、美泰公司、JD Edwards、惠普公司、美国强生、DHL、联邦快递等跨国企业。