自去年6月份以来，大连市商品房价格涨幅趋缓，据国家统计数据，我市2006年全年商品住宅各月同比平均涨幅由1月份的18.9%大幅度回落到12月份的7.9%，继去年商品住宅价格涨幅逐月回落之后，2007年一季度继续回落至7.6%左右；二手房涨幅下降更为明显，从2006年1-5月同比平均涨幅23.19%下降至6-12月份的13.41%，2007年第 一季度的8.5%。商品住房价格涨幅趋缓、稳中有升。

　　而作为三面环海、宜居城市大连独特的区位特征，决定了大连房地产市场的发展是“独一无二”的。那么，新政二年后的今天，大连楼市经历了哪些变化？大连房价走的是什么样的路线？大连市房地产经济学学会副秘书长贾广葆从大连东、西、南、北四个区位的楼盘进行了详细分析。

　　南部旅顺最后的热土在开发中升温

　　大连南部旅顺房地产一直被认为落在其他区域后面。但近一、二年，由于城市的外扩和旅顺南、中、北路齐头并进开发，也逐渐引人瞩目。

　　南部旅顺开发建设加速，烟大火车轮渡、土羊高速、轻轨的修建、诸多大学的迁移，特别是大大低于市内四区的房价和宜居舒适的生态区，吸引了二十多家境内外开发商前往开发，也带来了该区域房价的逐步上涨。一种是旅顺南路的软件园、龙王塘、塔河湾直至大学城；一种是旅顺中北路的辛寨子、革镇堡、营城子三镇周边，因其高科技、大学经济和工业园区、生态园区，特别是紧邻市内四区的辐射影响以及市政机构、交通设施的完善，这一带的房价还有较大的上升空间。

　　而除此以外的其他区域和楼盘，对象大多以退休养老、休闲需求为主，其涨幅空间和潜力有限，房价基本维持现有水平或少量波动。但旅顺短短几年超过1200公顷的土地集中放量，加上大量的“军产房”、“地产房”的冲击，将在一定时期内，面临较大的消化压力，无疑给日后房价的下位运行创造了一定条件。

　　星海湾高价房高档房云集扎堆

　　星海湾无论是现在还是将来都是高档房、高价楼盘云集的区域，这个在不少人看来不可复制的大连标志性的区域，几乎囊括了大连市高价值、高价位所有的楼盘。

　　由于其独特的地理区位和高质量的配套设施和相当一部分境内外消费群体，显示星海湾一带的商品住宅在未来几年内仍将呈现十分旺盛的趋势，而随着星海湾东侧的十座专业大厦组成的“CBD”的建成，其房价还有升高的空间和潜力。但倘若今年下半年乃至明年上半年宏观调控重拳再出台的话，其房价有可能呈现稳中有升或稳中略升或平稳过渡的发展态势，就是涨，其涨幅一般在4% 6%之间甚至更低一些。

　　西部板块异军突起

　　势头惊人

　　八、九年前，提起到大连西部马栏子买房，恐怕许多人都会望而却步。而短短几年的发展，穿过马栏广场尤其是位于西山水库一带的以棠梨村、柳树沟为代表的西山区域，以其独有的自然生态、绿色水景环境和先天的地理优势，使得这一区域的楼盘逐渐成为一种人见人爱的“抢手”生态宜居房屋。

　　随着6100元／ m2的起价的万科三期楼盘的推出，西山一带楼盘的房价一路扶摇直上，至2006年已突破7000元／ m2大关，而时至今日，其楼盘的开盘7500元／ m2左右的价位已经是一个普通的常态了，这不能不说是一个“奇迹”。但由于这个“奇迹”似乎发展“太快”，而且已大大突破了人们的价格预期底线，况且7500元／ m2以上的楼盘未必就那么真正“合算”。因而，这个区域的现行房价，倘若只停留在原有的自然景观上，不在楼盘品质、户型设计、环境配套下功夫，那么，未来房价上升的空间有限，或许在一定时期内，将在现有价格水平上徘徊直至下落。

　　“城市副中心”概念使西北部房产成热门

　　大连这几年一直在“西拓北进”，借此东风，西北部的楼市一路飘红，房价一路飚升。这其中城市副中心“概念”不能不说是一个因素之一。对于买方来说，买房子就是买个“预期”；对于卖方来说，就是炒个“概念”。

　　近几年，机场区域的房价上升势头明显，一些环境佳、配套好、交通捷的封闭小区，其房价涨势更是惊人。伴随着机场新区的大手笔、高起点规划、多功能布局、高规格的设计实施，机场新区一带的楼市房价还将继续保持强劲、稳步上扬的发展势头；特别是张前路周边“四大功能区”的实施，“第五郡”、“沁合苑”等大型住宅小区的开发、区政府的进入、沃尔玛带入一批商业大家的加入，其房价走势将呈现强势上扬趋势的发展态势。

　　但这种强劲上扬的走势，一般不会长时期的维持，会随着机场新区城市副中心各种项目的建成，商品住宅的不断放量、上市、消化，而会逐步走向稳中有升日趋平缓态势。

　　“英特尔”落户带动北部楼市红到2010年

　　正如浦东的崛起带动了周边楼市的兴起火热和房价的提升一样，毫无疑问，英特尔的落户将提升带动大连北部开发区、金州区乃至周边地区楼市红火几年。

　　其一，英特尔的到来，势必影响其他国际性公司对大连的认可，而与之相关的产业势必接踵而来，无疑，对一个区域房地产业影响将是深远的；其二，随着英特尔2010年开工生产，将形成50亿 150亿美元的产业规模，由此将带来更多的移民落户，从而衍生庞大的居住消费需求；其三，英特尔及相关产业、企业的融入，也会带来大批的高素质、高规格的管理型人才加盟，从而带动这一区域的高档海景房开发。人员的增多、居住的兴旺、房屋品质的提升，势必带来房价的抬升。

　　金州区随着新型集团百万平方米的金润花园开发，300多万平方米的商业、住宅项目以及占地31.4平方公里的滨海旅游新区，大公司总部经济区等超大项目将在未来几年诞生。虽然英特尔的落户会带来开发区稳定的消费人群的旺盛需求，但土地的集中放量、大楼盘的集中上市，市场在未来三、四年内将达到一种饱和状态，或许到那时会逐步放缓该区域房价上涨的脚步，甚至有些局部地区房价将会有下降的可能。

　　东南中部成熟区

　　楼盘仍受追捧

　　大连东南部中山区、中部西岗区一直是绝对的传统中心地区，尽管中心地带所能开发的土地已近饱和，但现行或即将开发的一些楼盘以其优质的城市配套资源而使其房价一直坚挺并稳步上升。

　　尤其是三八广场四周、黄河路沿线、东海岸一带、八一路周围楼盘房价已逼近万元每平方米的大关，有的甚至达到12000元每平方米以上；而价格不菲的石葵路、文化街、秀月街一带的中部生态居住区也将于明年底竣工；琥珀湾、渔人码头的中南部旅游风景区的开发、时代广场、新世界大厦的中山区北部中央商务区的推进，特别是今年上半年开始的东港区的搬迁改造，无疑都将备受人们的追捧。而这些区域的房价在继续坚挺的基础上，将走向日趋上扬运行的轨道，但其上涨的幅度不会太大，基本将保持在5% 7%的涨幅内。

　　而作为大连中部区域的西岗区，其房价早在两年前均价就已突破7000元／平方米以上了；人民广场、长春路四周房价已在万元每平方米以上，而备受关注的南北复兴里项目房价也将会紧随其后，高端的配套设施、高价位的楼盘定位，高端的成熟核心区域楼盘，其房价虽高，但却有继续升值的空间，只不过上涨的幅度不会太大，一般将保持在3% 6%之间。(大连市房地产经济学学会副秘书长、副研究员:贾广葆)